부동산 취득세 완전 정리
주택 수·유형별 세율표 총망라
1주택부터 다주택까지 — 취득세 계산법과 납부 기준 한눈에 확인
부동산을 취득하면 가장 먼저 내야 하는 세금이 취득세입니다. 2020년 7·10 대책 이후 다주택자에 대한 세율이 크게 오르면서 주택 수 계산이 취득세 부담의 핵심이 됐습니다. 1주택인지 2주택인지, 조정대상지역인지 아닌지에 따라 세율이 최대 12배까지 차이 납니다.
취득세란 무엇인가
취득세는 부동산·차량·선박·항공기 등 일정 재산을 취득할 때 부과하는 지방세입니다. 매매뿐 아니라 증여·상속·신축·교환 등 취득 원인을 불문하고 과세됩니다. 취득일(잔금 납부일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.
- 🏛️ 과세 근거 — 지방세법 제7조~제15조
- 📍 납부처 — 취득 부동산 소재지 시·군·구청
- 📅 신고 기한 — 취득일로부터 60일 이내 (상속은 6개월, 해외 이주 상속은 9개월)
- ⚠️ 무신고 시 — 무신고 가산세 20% + 납부 지연 가산세 별도 부과
주택 수별 취득세율 완전 정리
주택 취득세율은 취득 당시 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 아래 세율이 적용됩니다.
① 1주택자 (무주택자가 취득 시 포함)
| 취득가액 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 지역 무관 |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1% ~ 3% (비례) | 산식: (취득가액 × 2/3억 - 3) × 1/100 |
| 9억 초과 | 3% | 지역 무관 |
② 2주택자
| 취득 지역 | 취득세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 | 8% |
| 비조정대상지역 | 1% ~ 3% (1주택과 동일) |
③ 3주택자
| 취득 지역 | 취득세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 | 12% |
| 비조정대상지역 | 8% |
④ 4주택 이상 / 법인
| 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 4주택 이상 (지역 무관) | 12% |
| 법인 취득 (지역 무관) | 12% |
⚠️ 주택 수 산정 주의: 취득세 주택 수는 전국 합산입니다. 분양권·입주권도 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다. 증여받는 경우에도 수증자의 기존 보유 주택 수에 합산해 세율이 결정됩니다.
취득세에 붙는 부가세 — 농특세·지방교육세
취득세 본세 외에 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세가 함께 부과됩니다. 실제 납부 총액은 이 세 가지를 합산한 금액입니다.
| 세목 | 세율 기준 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 초과 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 과세표준 × 세율 | 1% ~ 12% | |
| 지방교육세 | 취득세액 × 10% | 취득세의 10% | 취득세의 10% |
| 농어촌특별세 | 취득세액 × 10% | 비과세 | 취득세의 10% |
· 취득세 1% + 지방교육세 0.1% + 농특세 0.1% = 실효 1.2%
· 취득세 3% + 지방교육세 0.3% + 농특세 0.3% = 실효 3.6%
· 취득세 8% + 지방교육세 0.8% + 농특세 0.6% = 실효 9.4%
· 취득세 12% + 지방교육세 1.2% + 농특세 1.0% = 실효 14.2%
과세표준 — 실거래가 vs 시가표준액
취득세 과세표준은 원칙적으로 실거래가(사실상 취득가액)입니다. 다만 무상 취득(증여·상속)이나 저가 양도의 경우 시가표준액 또는 시가인정액이 과세표준이 될 수 있습니다.
실제 거래가격이 과세표준. 계약서상 금액 = 신고가액. 허위 신고 시 과소신고 가산세 + 세무조사 대상이 될 수 있음.
시가인정액(감정가·유사매매사례가액 등) 기준. 시가 산정이 어려운 경우 시가표준액(공시가격)을 사용하지만, 과세관청이 감정평가를 요구할 수 있음.
시가인정액 기준. 시가 산정이 어려운 경우 시가표준액 적용. 취득세 과세표준과 상속세 과세표준은 별개로 계산됨.
취득세 직접 계산해보기
취득가액: 5억 5,000만원
취득세율: 1%
취득세: 5억 5,000만 × 1% = 550만원
지방교육세: 550만 × 10% = 55만원
농특세: 85㎡ 이하 비과세 = 0원
총 납부액: 605만원
취득가액: 7억원
취득세율: 8%
취득세: 7억 × 8% = 5,600만원
지방교육세: 5,600만 × 10% = 560만원
농특세: 5,600만 × 10% = 560만원
총 납부액: 6,720만원
신고·납부 기한과 절차
- ✅ 납부 기한 — 취득일(잔금일)로부터 60일 이내. 기한 초과 시 20% 무신고 가산세
- ✅ 신고 방법 — 위택스(wetax.go.kr) 온라인 신고 또는 시·군·구청 방문 신고
- ✅ 등기 전 납부 필수 — 법원 등기소에 소유권이전등기 신청 시 취득세 납부 영수증 첨부 필요
- ✅ 분납 불가 — 취득세는 분납 제도 없음. 취득 전 자금 계획에 반드시 포함
- ✅ 환급 사유 — 계약 해제·취소 시 법정 기한 내 환급 신청 가능
